Aqui você poderá verificar se vale à pena executar a estratégia de arbitragem em fundos de investimentos imobiliários.

Informe os valores iniciais abaixo:

Os cálculos foram desenvolvidos com base em duas postagens do Professor Baroni, que seguem abaixo, juntamente com suas respectivas transcrições:

Basta clicar para visualizar os originais.

Considerando que a grande maioria dos investidores são novatos na bolsa, faz-se valer o conhecimento de algumas estratégias que possibilitam ganhos adicionais aos investidores, sendo uma delas a arbitragem. Entenda melhor essa estratégia aplicada aos fundos imobiliários…

Mas, afinal, o que é arbitragem? Arbitragem no contexto dos FIIs é a capacidade de trocar uma posição à vista em relação a uma posição futura, a fim de gerar ganho de capital para a carteira.

Obviamente, é uma estratégia usado por investidores com experiência necessária para perceber se há margem para fazer este tipo de manobra. Por isso, é importante que o investidor tenha conhecimento exato de como a estratégia funciona.

Vale destacar que a posição à vista são as cotas dos fundos que ele tem.

Já a posição futura, é a quantidade de cotas que ele vai ter no futuro. Isto significa que a estratégia consiste em vender uma posição agora, para recebê-la após um pequeno espaço de tempo.

Nem sempre a arbitragem será óbvia, a diferença entre o preço de mercado e emissão podem estar próximos (baixo spread), além do fato de que o investidor, ao vender sua posição à vista, poderá ter de recolher imposto de renda e ainda não receber a “renda cheia” do mês, visto que até o encerramento da oferta a distribuição será feita pró-rata, ou seja, segundo uma proporção determinada com base nos recibos de subscrição.

Importante dizer: é possível produzir resultados adicionais diante do contexto de uma nova emissão em andamento, contudo, alguns pontos importantes devem ser considerados:

A arbitragem tende a funcionar com mais eficácia para os investidores que tenham uma posição consolidada no ativo e que estejam com seus respectivos preços médio passíveis de giro com algum lucro.

Já para o investidor que tem apenas uma “posição inicial” do fundo e que deseja aumentá-la, basta exercer a preferência. A arbitragem, nesse momento, teria pouco sentido. É importante que a decisão seja sempre racional.

A arbitragem pode ser realizada de forma total ou parcial. A total equivale à troca inteira referente ao fator de proporção com a venda à vista e ao posterior exercício da preferência. Já a “parcial” arbitra uma parte, mas ainda assim deseja aumentar sua posição percentual.

“Realizar prejuízo” a fim de se praticar a arbitragem só faria sentido se houver algum lucro a ser compensado no mês, ou se houvesse, de fato, intenção de reduzir seu preço médio a qualquer custo, mesmo que isso pudesse provocar um prejuízo a ser compensado futuramente.

Um exemplo prático para contextualizar o conteúdo anterio sobre arbritragem:

O FUND11 negocia no mercado secundário a R$ 105,00 e anuncia uma nova emissão de cotas com preço total de R$ 99,00 e fator de proporção de 20%.

Vale ponderar que o fundo tem pago, em média, R$ 0,60 em rendimentos mensais e, com isso, temos uma distribuição de cerca de R$ 1,20 pelos próximos dois meses.

Mas qual o motivo de considerarmos dois meses?

Normalmente, este é o período em que o investidor que realizou a venda da posição à vista fica sem receber rendimentos até que as novas cotas sejam integralizadas. Portanto, considerar dois meses é o mais adequado e seguro para avaliar se compensa a realização dessa técnica.

Dessa forma, o preço que deve servir de referência para FUND11 vai ser de R$ 100,20, ou seja, R$ 99 (preço de subscrição) + R$ 1,20 (dois meses de renda).

Logo, ao vender sua posição no mercado por R$ 105,00 e exercer em igual quantidade seus direitos de subscrição, o investidor terá um ganho adicional equivalente a R$ 4,80 (R$ 105,00 menos R$ 100,20).

Para calcular o seu ganho líquido é preciso ter em posse o seu preço médio, sendo este valor uma métrica individual para cada investidor, tendo em vista que cada um realizou compras em momentos diversos e a preços e quantidades diferentes.

Vamos supor que temos 100 cotas a um preço médio de R$ 95,00 (lucro é de R$ 105 – R$ 95 = R$ 10). Assim, para efeito de imposto de renda, o investidor deve subtrair o preço de venda (R$ 105,00) do seu preço médio (R$ 95,00) e aplicar a alíquota de 20% sobre o resultado do lucro.

Dessa maneira, o IR devido será de R$ 40,00 (20 cotas x lucro de R$ 10,00 x 20% de IR) e o ganho líquido de R$ 160,00 (R$ 200,00 – IR). Lembrando que o preço médio agora será de R$ 95,80 (80 cotas x R$ 95,00 + 20 cotas x R$ 99,00 dividido por 100 cotas).

O que quero com esse exemplo é o fato que é possível produzir resultados adicionais diante do contexto de uma nova emissão em andamento!

Nesse caso, foram cerca de 13 meses de renda (R$ 160 de ganho adicional divididos por R$ 12 referente à renda mensal de 20 cotas x R$ 0,60) mas que poderão ser apuradas no curto prazo, é como se o cotista estivesse antecipando esses rendimentos e melhorando a remuneração global da sua carteira.