Aqui você poderá verificar se vale à pena executar a estratégia de flipagem em fundos de investimentos imobiliários, que é diferente da arbitragem, mostrada em outro post.

Informe os valores iniciais abaixo:

Os cálculos foram desenvolvidos com base em duas postagens do Professor Baroni, que seguem abaixo, juntamente com suas respectivas transcrições:

Basta clicar para visualizar os originais.

Vamos falar sobre flipagem?

Vale destacar que esta estratégia possui um viés especulativo, sendo necessário um bom conhecimento do mercado e do ativo antes de buscar realizá-la. Vamos lá…

Flipagem é uma operação especulativa em que o investidor participa de uma emissão, isto é, realiza a subscrição quando existe uma oferta, com o objetivo de efetuar a venda com lucro após a integralização das cotas.

Esse movimento consiste em aproveitar o preço da emissão, que geralmente é menor que o negociado no secundário e obter ganhos extras com a diferença entre os preços.

Portanto, a flipagem consiste na compra de uma posição a prazo para vendê-la somente após o recebimento das cotas.

Por isso, vemos que a flipagem é mais fácil de ser entendida. O investidor simplesmente participa da emissão e vende a posição posteriormente, não exigindo muitos cálculos para saber se a operação valeria à pena.

Obviamente, o investidor deve realizar a venda acima do valor pago.

Vale ressaltar que o risco é maior, pois quando o investidor receber as suas cotas subscritas o mercado pode estar totalmente diferente de quando participou da emissão. Pode até estar abaixo do valor que foi pago e, sendo assim, a operação não traria resultado positivo.

Nesse caso, o investidor deve ponderar se faria sentido vender abaixo do seu preço médio, ou, se deve esperar para vender quando a cotação superar esse valor. Por outro lado, a flipagem pode ser benéfica caso os preços no mercado secundário estiverem superiores ao valor pago.

Dizemos que a operação é especulativa, pois é impossível saber como o mercado estará no futuro. Portanto, essa técnica é mais simples, porém, mais arriscada, enquanto a arbitragem é mais complexa e assertiva devido à possibilidade de projetar os resultados antes da operação.

Vou posteriormente, dar um exemplo para vocês na prática. Acredito que dessa maneira, conseguem assimilar melhor o conteúdo.

Falamos sobre os conceitos gerais sobre flipagem e agora, para melhor entendimento, vamos a um exemplo prático…

Certo cotista do FUND11 possui 100 cotas com preço médio de R$ 98,00. O fundo realiza nova emissão a R$ 95,00 com 20% de fator de proporção. Ele participa da emissão visando realizar a flipagem. No dia da integralização das cotas, a cotação no secundário é de R$ 104,50.

Para calcular o lucro líquido dessa operação, é necessário primeiro calcular o novo preço médio, que nesse caso será de R$ 97,50 (100 cotas x R$ 98,00 + 20 cotas x R$ 95,00 dividido por 120 cotas).

Posteriormente, calcula-se o resultado, que foi de R$ 140,00, ou seja, o preço negociado no mercado menos o preço médio (R$ 104,50 – R$ 97,50), multiplicado pela quantidade de cotas vendidas.

Por fim, o resultado líquido será o valor apurado com o desconto do Imposto de Renda (hoje em 20% sobre ganho de capital). Isto é, o resultado líquido foi de R$ 112,00 (R$ 140,00 – 20%).

Em tempo, uma ferramenta derivada dessa estratégia é a pré-flipagem, ou seja, realizar a venda antes da data base da emissão ou antes mesmo do anúncio da oferta.

Normalmente, o preço das cotas pode cair no secundário após a data-base de uma oferta. Primeiro pelo ajuste no preço realizado pela B3 e posteriormente pela venda dos agentes de mercado que podem estar realizando vendas (arbitragens) e, consequentemente, pressionando o preço no secundário. Com isso, na pré-flipagem, o investidor realizaria a venda antes da redução dos preços de forma a maximizar a rentabilidade da manobra.

Porém, também existe risco nessa operação, uma vez que a emissão pode ser cancelada ou prorrogada, o que poderia deixar o investidor sem uma posição naquele fundo.

Some isso à possibilidade de o investidor não conseguir comprar novamente aquele ativo pelo preço que havia pago anteriormente.

Para concluir, demonstrei mais uma estratégia que visa aumentar a remuneração da sua carteira de FIIs.

Contudo, assim como na arbitragem, são técnicas que o investidor deve ter segurança e conhecimento suficientes para a sua realização. O teste do travesseiro é a melhor maneira de saber se você está confortável em ter esses movimentos em sua carteira.